לרכישת דירה מכונס נכסים יתרונות וחסרונות, ורבים בוחרים בדרך זו כפתרון להשקעה משתלמת במיוחד.
היתרון הגדול ביותר ברכישת דירה מכונס נכסים הנו כי במקרים מסוימים מדובר ברכישה של נכס מקרקעין מתחת למחיר השוק.
הליך הרכישה של דירה מכונס נכסים
כאשר מתפרסת הצעה לרכישת דירה מכונס נכסים, ניתן להגיש הצעה לרכישת הדירה למשרד עוה"ד המטפל בכינוס הנכסים ולנקוב במחיר המוצע. לרוב, קיימת דרישה לצרף להצעת הרכישה שיק בנקאי בגובה 10% מהמחיר שהציע הרוכש.
חשוב מאוד לדעת, כי אם הצעתם זכתה – תהיו מחוייבים לרכוש את הדירה, ולכן יש להתכונן לכך מראש, לרבות טיפול בקבלת אישור עקרוני לנטילת משכנתא, וזאת טרם הגשת ההצעה לכונס.
אם הצעתכם לא זכתה והדירה טרם נמכרה – תתקיים בדרך כלל התמחרות, בה יציעו הרוכשים הפוטנציאלים את הצעתם לרכישת הדירה. כונס הנכסים לא חייב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר שהוצעה לו במסגרת ההתמחרות, והוא מקבל החלטתו על בסיס מכלול רב של שיקולים.
לאחר שהצעתכם התקבלה, תתבקשו לחתום על הסכם מכר ולשלם את תשלומי התמורה כפי שסוכמו בו. יש לוודא כי כל כספי התמורה אותם משלם הרוכש יופקדו בחשבון נאמנות של עוה"ד כונס הנכסים על להסרת כל העיקולים הרשומים על הנכס, ותשלום כל החובות, ורק לאחר מכן יועברו לבעל הנכס. חשוב להיוועץ בעורך דין המומחה לדיני מקרקעין ובעל ניסיון בייצוג ברכישה מכונס נכסים, על מנת שיגן על הרוכש ועל זכויותיו במסגרת הסכם המכר ויערוך בו שינויים ותיקונים לטובת הרוכש.
יצוין, כי לרוב בהליך של כינוס נכסים, וכל עוד קיימת הערה בדבר כינוס נכסים בפנקס הזכויות או פנקס הבתים המשותפים, לא ניתן לבצע כל פעולה רישומים בלשכת רישום המקרקעין או בגורם הרישומי הרלוונטי ללא אישור בית המשפט, לרבות רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש החדש.
ממה צריך להיזהר ברכישת דירה מכונס נכסים?
על אף הזהירות הננקטת בעת רכישת דירה מכונס נכסים, מדובר בעסקה בטוחה מבחינות רבות, לפחות מבחינת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ו/או בגורם הרישומי הרלוונטי. כונס הנכסים מתחייב לרשום את הזכויות על שם הרוכש החדש (או להעביר את כל המסמכים לצורך הרישום על ידי עורך הדין מטעם הרוכש) כשהן נקיות מעיקולים, כך שבעת רישום הזכויות בטאבו או במרשם הזכויות הרלוונטי על שם הרוכש, תוסר ההערה בדבר כינוס נכסים ויוסרו כל העיקולים הרשומים על הנכס, כך שלמעשה הנכס יירשם ע"ש הרוכש/ הזוכה נקי מכל הערה ועיקול.
עם זאת, ישנן כמה סוגיות אליהן יש לשים לב בעת רכישת דירה מכונס נכסים:
- ליקויים בנכס ובמערכותיו – בעת רכישה דירה מכונס נכסים, על הרוכש לוודא את מצבו הפיזי של הנכס ולערוך את בדיקותיו בעצמו. כונס הנכסים אינו אחראי על ליקויים בנכס ומערכותיו, לרבות נזילות, רטיבות, התפוררות וכיו"ב, וזאת בשונה מרכישת דירה יד שניה, במסגרתה בדרך כלל מצהיר המוכר כי למיטב ידיעתו לא קיימים ליקויים בנכס ובמערכותיו.
- חריגות בניה, אי התאמות, הערות בדבר נכס מסוכן וצווי הריסה – הנושא התכנוני של הנכס הנמכר אינו באחריות כונס הנכסים, והוא אינו מחויב להודיע לרוכש על קיומם של צווי הריסה, חריגות בניה, הערה בדבר נכס מסוכן ואי התאמות בנכס. על הרוכש לבצע בדיקותיו, מאחר והוא רוכש את הנכס AS IS. במידה וקיימות חריגות בניה, על הרוכש להסדירן בעצמו ועל חשבונו. יש להתייחס לבדיקות אלה בכובד ראש, מאחר ובנק למשכנתאות לעיתים לא ילווה עסקה מסוג זה, ככל וישנה הערה בדבר נכס מסוכן או חריגות בניה משמעותיות.
- חיובים נוספים – לבד מתשלום התמורה בגין הנכס, משכר הטרחה ומאגרות הרישום השונות החלות עליו, יכול הסכם המכר להשית עליו הוצאות נוספות אשר לרוב אינן חלות על רוכש, כגון היטל השבחה או קנסות בעירייה בגין חריגות בניה שלא הוסדרו. כמו כן המוכר יחוב בתשלום מס רכישה ברכישת דירה, ועל כן יש לבדוק את מדרגות מס רכישה הרלוונטיות לרוכש טרם הרכישה.
- קושי בקבלת אישור לנטילת הלוואת משכנתא – כמפורט לעיל, קיימים מקרים בהם בנקים למשכנתאות לא יאשרו נטילת הלוואת משכנתא בגין רכישת דירה מכונס נכסים, מפאת סיבות תכנוניות של הנכס להן הכונס אינו אחראי למשל. מאחר ועם קבלת הצעתו של הרוכש לרכישת הדירה מכונס נכסים – חייב הרוכש לרכוש את הנכס, יש לוודא מבעוד מועד כי הבנק למשכנתאות מאשר את נטילת הלוואת המשכנתא בגין הנכס הספציפי הנרכש. כלומר, ביצוע שמאות מוקדמת.
אשר על כן, חשוב מאוד לקבלת ייעוץ עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בייצוג בייצוג רוכשים ברכישה מכונס נכסים, על מנת שיגן על הרוכש ועל זכויותיו במסגרת הסכם המכר וינחה אותו בדבר הצעדים הנכונים לעסקה מוצלחת שתסתיים ברישום זכויותיו של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין ללא מניעות כלשהן.
הכותב, עו”ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, וכן ייצוג יזמים או דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי. עו"ד אהרוני מייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
אתר המשרד: https://doron-aharoni.com/
דוא"ל: doron@doron-aharoni.com