דגשים וטיפים חשובים בכל הנוגע לחישוב מס שבח במכירת דירה וכן קבלת פטור ממס שבח
מס שבח במכירת דירה מהווה את אחת ההוצאות הגדולות במכירתה, ועל כן חשוב לבחון האם מתקיימים תנאים לקבלת פטור מלא ממס שבח, ואם לא ניתן לקבל פטור, יש לבחון כיצד ניתן להפחית את מס השבח למינימום האפשרי.
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין על המוכר מוטל מס על השבח, וכי השבח הנו ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי.
חישוב מס שבח כולל ניכויים במס שבח
במכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר רכישתו, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת.
במסגרת חישוב מס השבח, כאשר לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח, ועל מנת להפחית את סכום מס השבח, כדאי לצרף לשומה פירוט של כל ההוצאות המותרות בניכוי אשר הוצאו על ידי המוכר על הנכס. ההוצאות המותרות בניכוי כוללות, בין היתר, הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין ברכישת הנכס ובמכירתו, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במסגרת רכישת הנכס ובמכירתו, מס רכישה, ריבית על המשכנתא, היטל השבחה ועוד.
תנאים לקבלת פטור ממס שבח – באילו מקרים יינתן פטור מלא ממס שבח?
פטור לדירת מגורים מזכה – בדיקה מקדמית
יש לענות אחר התנאים המצטברים הבאים לצורך קבלת פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה:
על הדירה הנמכרת להוות "דירת מגורים":
- בניית הדירה נסתיימה – יודגש כי לא ניתן יהיה לקבל פטור עבור דירה שבנייתה טרם הסתיימה, גם אם הקבלן התחייב לסיים את בנייתה.
- הדירה בבעלות או בחכירת יחיד (ולא חברה).
- הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
- הדירה משמשת בפועל למגורים, או שהיא מיועדת לשמש למגורים (דהיינו היא כוללת את כל המתקנים הנדרשים למגורים, כגון מטבח, אמבטיה, שירותים וכיוצ"ב).
כמו כן, על הדירה הנמכרת להוות דירת מגורים "מזכה", דהיינו הדירה שימשה בעיקרה למגורים, באחת משתי החלופות:
- הדירה שימשה למגורים 80% מהתקופה שבין יום 1.1.1998 לבין יום מכירתה.
- הדירה שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה.
תנאים נוספים לקבלת פטור ממס שבח עבור דירת מגורים מזכה:
- על המוכר לבקש את הפטור במסגרת המש"ח – טופס ההצהרה (טופס 7000) – או בטופס 2988.
- על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים.
- על המוכר להיות תושב ישראל כהגדרתו בפקודת מס הכנסה או להיות תושב חוץ שיש בידיו אישור מרשויות המס שבמדינת תושבותו לפיו אין בבעלותו דירה באותה מדינה (לעניין זה קיימת הוראת ביצוע המקלה תנאים אלה).
- נכון לשנת 2020 הפטור יינתן עד לשווי דירה של 4,522,000 ₪. השווי שמעל מחיר זה יחויב במס לפי החלק היחסי שהוא מהווה מכלל שווי המכירה.
פטור ממס שבח – הרשימה המלאה 2024
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
פטור במכירת דירה יחידה – סעיף 49ב(2) יינתן בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
- הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור. יצוין כי לא יבואו במניין הדירות דירות נוספות המנויות בסעיפים 49ג ו- 49ד לחוק:
- הדירה הנוספת לדירה הנמכרת היא דירה חליפית שנרכשה ב-18 חודשים שקדמו למכירה נשואת הפטור.
- הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997.
- חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3 או אינו עולה על 1/2 אם הדירה התקבלה בירושה.
- הדירה הנוספת התקבלה בירושה ועומדת בתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו- 49ב(5)(ב) כמפורט בהמשך.
- הדירה הנוספת היא דירה שבבעלות חברה אשר למוכר זכויות בה בחלק שאינו עולה על 1/3 או בחלק שאינו עולה על 1/2 אם הזכויות התקבלו בירושה או שהיא מהווה מלאי עסקי.
- המוכר הינו בעל הזכות בדירה (בעלים/חוכר) במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
- המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 חודשים הקודמים למכירה.
- הדירה הנמכרת לא הייתה דירה בשכירות מוגנת, או דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על שליש, וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2).
פטור ממס שבח – דירת ירושה
פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה – סעיף 49ב(5) יינתן בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
- המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
- לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
- אילו המוריש עדיין בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי לפטור.
פטור ממס שבח במכירת שתי דירות
פטור חד פעמי במכירת שתי דירות – סעיף 49ה יינתן בהתקיים התנאים הבאים:
- במועד מכירת הדירה הראשונה בגינה מתבקש הפטור, יש בבעלות המוכר דירה אחת נוספת בלבד.
- על המוכר למכור את הדירה הנוספת בפטור תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה.
- סכום שווי שתי הדירות יחד לא עולה על הסכום שנקבע בחוק.
- המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה דירה אחרת (דירה חלופית) בסכום השווה ל-3/4 לפחות משווי שתי הדירות הנמכרות.
- אם התקיימו תנאים אלה למעט סעיף ג' לעיל וסכום שווי שתי הדירות לא עלה על התקרה של שווי מרבי שנקבע בסעיף יינתן פטור במכירת הדירה הראשונה בגובה ההפרש שבין תקרת שווי שתי הדירות ושווי הדירה הנוספת. יתרת שווי המכירה שאינה פטורה תחויב במס לפי חלקה היחסי משווי המכירה כמכירת זכות שאינה דירת מגורים מזכה.
מכיוון שהפטור מתבקש בגין מכירת הדירה הראשונה והתנאים לפטור צריכים להתקיים לאחר המכירה, אזי בשלב הראשון תחויב המכירה והמס יוקפא לבקשת המוכר וזאת עד להתקיימות התנאים העתידיים.
פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה – ללא תמורה מקרוב
במכירת דירה שהתקבלה במתנה/ללא תמורה, על המוכר אף לעמוד בתקופת "צינון" (תקופה בו היה בעל הזכות בנכס מבלי למכור אותו) על מנת שיהא זכאי לפטור ממס שבח.
להלן תקופות הצינון שמתחילות מיום קבלת הדירה:
- בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה: תקופת צינון של 4 שנים.
- בדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה: תקופת צינון של 3 שנים.
- אם לפחות מחצית ממחיר התקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה הוראות אלה.
- אם לפחות מחצית ממחיר הדירה התקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה הוראות אלה.
- יצוין כי מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, תתחיל לגביו תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18 שנים.
חריג – מכירת דירת מגורים מזכה הכוללת זכויות בניה נוספות שלא מומשו – סעיף 49ז לחוק
אם נמכרת דירת מגורים מזכה שהתמורה ממכירתה הושפעה מזכויות בנייה קיימות או צפויות בלתי מנוצלות, המוכר יהיה זכאי לפטור (בתנאי שעמד בתנאי הזכאות כפי שפורטו לעיל) בגובה שווי הדירה ללא זכויות הבנייה . אם שווי זה נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בחוק, המוכר יהיה זכאי לפטור נוסף בשל זכויות הבנייה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבנייה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה – לפי הסכום הנמוך. יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים תחויב במס שבח מלא.
לסיכום, ישנו מנעד רחב לקבלת פטור ממס שבח, מלא או חלקי בעסקת מכירת דירת מגורים מזכה, ועל כן רצוי לפנות טרם מכירת דירה לייעוץ של עורך דין מקרקעין עם מומחיות במיסוי מקרקעין.
הכותב, עו”ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, וכן ייצוג יזמים או דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין. עו"ד אהרוני מייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר:
דוא"ל: doron@doron-aharoni.com
אתר המשרד: https://doron-aharoni.com/