הסכם ממון – חיסכון במיסוי מקרקעין – מס שבח ומס רכישה

מהו הסכם ממון?

הסכם ממון הוא חוזה שנערך בין בני זוג, במטרה להסדיר את היחסים הכלכליים ביניהם במקרה של פרידה, גירושין, או פטירה. ההסכם נועד לתת מענה לשאלות הנוגעות לחלוקת הרכוש במקרה של סיום הקשר, ובכך למנוע סכסוכים משפטיים מורכבים ויקרים בעתיד.

הסכמים אלו נחתמים לרוב כאשר מערכת היחסים נמצאת במצב טוב, כך ששני הצדדים יכולים להגיע להסכמות מתוך רצון חופשי וללא לחצים חיצוניים.

חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל”ג-1973, קובע כי הסכם ממון חייב להיערך בכתב ולהיות מאושר משפטית על מנת שיהיה לו תוקף מחייב. את האישור ניתן לקבל בבית המשפט לענייני משפחה, בבית הדין הרבני או במקרה של בני זוג לפני נישואיהם, גם אצל נוטריון.

מדוע חשוב לערוך הסכם ממון?

לעריכת הסכם ממון ישנם יתרונות רבים:

1. שקיפות והגינות: ההסכם מאפשר לבני הזוג לקבוע בצורה שקופה והוגנת כיצד יחולק הרכוש במקרה של פרידה או גירושין. הדבר מונע אי-הבנות עתידיות ומספק ודאות משפטית לצדדים.
2. הגנה על רכוש קיים ועתידי: הסכם ממון מאפשר להגדיר בבירור אילו נכסים נחשבים לרכוש פרטי של כל אחד מבני הזוג, ואילו נכסים ייחשבו למשותפים. כך ניתן להגן על נכסים פרטיים כגון דירות, כספים, ירושות ומתנות שהתקבלו לפני או במהלך הנישואין.
3. מניעת סכסוכים משפטיים: בעת משבר, כמו גירושין, עלולות להיווצר מחלוקות בנוגע לחלוקת הרכוש. הסכם ממון מונע מצבים אלו ומאפשר לכל אחד מהצדדים לדעת מראש מהן זכויותיו וחובותיו.
4. הפחתת עלויות משפטיות: במקום לנהל הליכים משפטיים יקרים וממושכים, הסכם ממון מקצר את התהליך ומספק מענה מהיר וברור לשאלות הנוגעות לחלוקת הרכוש.

הפרדה רכושית ושמירה על רכוש פרטי

בני זוג שמעוניינים לשמור על רכושם בנפרד, צריכים להקפיד לא רק על ניסוח מדויק של הסכם ממון אלא גם על יישום הפרדה רכושית בחיי היומיום שלהם. לדוגמה, אם אחד מבני הזוג קיבל ירושה או מתנה, חשוב להפקיד את הכספים בחשבון בנק פרטי ולא בחשבון משותף, על מנת למנוע מצב שבו הרכוש ייחשב למשותף במקרה של פרידה.

הפרדה רכושית משמעותית במיוחד עבור בני זוג שמביאים עימם לנישואין נכסים קודמים, כגון דירות, נכסים עסקיים או כספים רבים, ועליהם לוודא שההפרדה נשמרת גם במהלך הנישואין.

מה כולל הסכם ממון?

הסכם ממון יכול לכלול התייחסות למגוון רחב של נושאים, כולל:

1. רכוש קיים: נכסים שנצברו לפני הנישואין, כגון דירות, חשבונות בנק, נכסי מקרקעין, עסקים ועוד.
2. רכוש עתידי: נכסים וכספים שייצברו במהלך הנישואין, לרבות הכנסות, חסכונות, נכסים שנרכשו במשותף, ירושות ומתנות.
3. מנגנוני חלוקה: הסכם ממון יכול לקבוע מנגנון חלוקה מדורג בהתאם לשנות הנישואין או אירועים כמו לידת ילדים. כמו כן, ניתן לקבוע מנגנוני פיצוי כספי לצד החלש יותר במקרה של גירושין.
4. זכויות שימוש בנכסים: קביעת זכויות השימוש ברכוש, לדוגמה מי יוכל להתגורר בדירה במקרה של פרידה ומי יהיה אחראי על ניהול נכסים נוספים.

חיסכון במס רכישה ומס שבח באמצעות הסכם ממון

מעבר להסדרת חלוקת הרכוש, להסכם ממון יש השלכות חשובות על מיסוי מקרקעין. על פי עיקרון התא המשפחתי בחוק מיסוי מקרקעין, בני זוג נחשבים כבעלי נכס אחד לצורכי מס רכישה ומס שבח. כלומר, אם לאחד מבני הזוג יש דירה מלפני הנישואין, רכישת דירה משותפת תחויב במס רכישה מלא בגובה 8% משווי הדירה החדשה.

עם זאת, באמצעות הסכם ממון ניתן להפחית את מס הרכישה ואת מס השבח במקרים הבאים:

1. מס רכישה: אם נקבע בהסכם ממון שהדירה מלפני הנישואין שייכת לאחד מבני הזוג בלבד, וההפרדה הרכושית נשמרת בפועל, הדירה החדשה תיחשב “דירה יחידה” עבור בן הזוג השני. כך ניתן ליהנות ממדרגות מס מופחתות ואף פטור מלא ממס רכישה, בהתאם לשווי הדירה.
2. מס שבח: אם הדירה המשותפת שנרכשה לאחר הנישואין נמכרת, ניתן להפחית את מס השבח במידה וקיים הסכם ממון המפריד את הרכוש. כך, הדירה הנמכרת תיחשב “דירה יחידה” עבור בן הזוג השני, והוא יזכה לפטור מלא ממס שבח בגין מכירתה.

דוגמה להבדל במס רכישה

נניח שזוג רוכש דירה בשווי 2,500,000 ₪ בשנת 2024:

• דירה יחידה: מס רכישה בשיעור של כ-20,538 ₪ – במקרה ונערך הסכם ממון.
• דירה נוספת: מס רכישה בשיעור של כ-200,000 ₪. -במקרה ולא קיים הסכם ממון.

החיסכון במס הרכישה במקרה וקיים הסכם ממון עשוי להיות משמעותי מאוד.

להרחבה בנושא חיסכון במס שבח ומס רכישה – הכנסו למאמר שלי בנושא הסכם ממון בין בני זוג.

פסיקות עדכניות בנושא הסכם ממון ומיסוי מקרקעין

בפסקי דין עדכניים, נקבע כי ניתן לסתור את עיקרון התא המשפחתי לצורכי מיסוי, בתנאי שמתקיימים שני תנאים מצטברים:

1. קיומו של הסכם ממון המגדיר הפרדה רכושית ברורה.
2. הפרדה רכושית אמיתית בין בני הזוג, המתבטאת גם בחיי היומיום – למשל, ניהול חשבונות נפרדים, תשלום הוצאות נכסים באופן נפרד, והוכחת התנהלות רכושית עצמאית.

חשיבות ההסכם במקרים של פטירה

הסכם ממון מסדיר את חלוקת הרכוש במקרה של פרידה או גירושין, אך במקרה של פטירת אחד מבני הזוג, יגברו הוראות הצוואה או חוק הירושה על פני ההסכם. לכן, חשוב לערוך צוואה שתתאים להסכם ממון, כדי למנוע סכסוכים עתידיים בין היורשים.

כיצד מאשרים הסכם ממון?

הסכם ממון שנערך בין בני זוג נשואים חייב לקבל אישור מבית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הדתי כדי להיות תקף. אם ההסכם נערך לפני הנישואין, ניתן לאשרו גם אצל נוטריון. חשוב להקפיד שההסכם יאושר כדין, אחרת לא יהיה לו תוקף משפטי.

לסיכום

הסכם ממון הוא כלי משפטי חיוני עבור בני זוג שמעוניינים להגן על רכושם וליצור ודאות משפטית וכלכלית. ההסכם לא רק מסדיר את חלוקת הרכוש במקרה של פרידה, אלא גם מספק אפשרות לחיסכון משמעותי במיסוי מקרקעין באמצעות הפרדה רכושית ברורה. בין אם מדובר ברכוש שנצבר לפני הנישואין, במהלך הנישואין או בירושות עתידיות, הסכם ממון יכול להגן על האינטרסים הכלכליים של בני הזוג ולמנוע סכסוכים עתידיים.

אם אתם מעוניינים להבטיח את עתידכם הכלכלי ולמנוע סכסוכים משפטיים מיותרים, אני מזמין אתכם לפנות למשרדנו לייעוץ אישי בנושא הסכם ממון. בעזרת הניסיון המשפטי שלנו, נוכל לעזור לכם לבנות הסכם ממון מותאם אישית שיבטיח את הזכויות והאינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר, ובמיוחד לצורך חיסכון במס רכישה ומס שבח עתיד.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125